Puerto Escondido, costa de Oaxaca
Bienes raíces en Puerto Escondido: guía para comprar terreno, casa o departamento
Zonas, terreno contra casa o departamento, cómo compran mexicanos y extranjeros y cuánto cuesta escriturar, explicado por Tres Aguas, que vende terrenos frente al mar en la playa Agua Dulce.
Tres Aguas / Bienes raíces en Puerto Escondido
Los bienes raíces en Puerto Escondido van desde departamentos en Zicatela hasta terrenos frente al mar al poniente del aeropuerto. Aquí verás hacia dónde va el mercado, cómo se comparan las zonas, qué te conviene más y cómo se compra en la costa de Oaxaca, seas mexicano o extranjero. La escribe el equipo de Tres Aguas. Nosotros vendemos terrenos frente al mar en la playa Agua Dulce, a unos 15 minutos del Aeropuerto Internacional de Puerto Escondido, así que te diremos dónde encaja nuestro terreno y cuándo otra opción te puede convenir más.
El mercado de bienes raíces en Puerto Escondido en 2026
Por qué hoy hay tanto interés
La Guía MICHELIN describe a Puerto Escondido como "el pueblo playero más animado del país" (Guía MICHELIN). Llegan más visitantes, los nómadas digitales se quedan meses y no semanas, abren rutas internacionales y en la costa aparecen hoteles, restaurantes y comercios nuevos.
La comida también vive un gran momento: la Guía MICHELIN recomienda Almoraduz, cerca de Carrizalillo, y Atarraya, en La Punta, cuya barra encabeza la ganadora del Premio a la Coctelería Excepcional MICHELIN México 2025.
Hacia dónde se mueve la demanda
Conforme el centro de Puerto Escondido se llena, el interés se mueve al poniente, hacia Bajos de Chila y la costa que sigue. Ahí hay una costa más tranquila, terreno frente al mar disponible y el aeropuerto cerca, algo a considerar si comparas propiedades en venta en Puerto Escondido.
Zonas de Puerto Escondido: dónde comprar
Cada zona le queda a un comprador distinto. Esta tabla resume las principales.
| Zona | Conocida por | Ideal si buscas |
|---|---|---|
| Zicatela | Ola avanzada, el "Pipeline mexicano"; boutiques; la vida nocturna del pueblo | Vivir en medio del surf y la vida nocturna |
| La Punta | Ola intermedia; Atarraya y su barra premiada | Ambiente surfero en el lado más tranquilo |
| Carrizalillo | Ola para principiantes; snorkel y nado tranquilo; Almoraduz cerca | Agua más calmada y una ubicación céntrica |
| Bajos de Chila | Al poniente del aeropuerto por la Carretera Federal 200; hacia donde se mueve el interés | Espacio, una costa más tranquila y el aeropuerto cerca |
| Agua Dulce | Donde se juntan el Pacífico, la Laguna Agua Dulce y el Río Chila, con vista a la Sierra Sur | Terreno frente al mar con privacidad, a 15 minutos del aeropuerto |
Zicatela
Zicatela atrae a surfistas avanzados por el "Pipeline mexicano", y detrás de la playa están las boutiques y casi toda la vida nocturna. Es para quien quiere vivir en medio del ambiente.
La Punta
La Punta tiene una ola intermedia y un ambiente surfero más relajado, con Atarraya y su barra premiada. Es para quien busca surf y buena comida lejos del punto más concurrido.
Carrizalillo
Carrizalillo es conocida por su ola para principiantes, el snorkel y el nado tranquilo, con Almoraduz cerca. Quien busca casas en venta en Carrizalillo valora el agua calmada y la ubicación céntrica.
Bajos de Chila
Bajos de Chila, al poniente del aeropuerto sobre la Carretera Federal 200, es para quien busca espacio y una costa más tranquila.
Agua Dulce
En la playa Agua Dulce se juntan el Pacífico, la Laguna Agua Dulce y el Río Chila, a unos 15 minutos al poniente del aeropuerto. Es para quien quiere terreno frente al mar con privacidad y espacio para construir. Aquí está Tres Aguas.
¿Terreno, casa o departamento?
Casi todo el real estate en Puerto Escondido cae en tres tipos: terreno, casa y departamento. Cada uno equilibra tiempo y control a su manera, y conviene decidirlo antes de buscar una inmobiliaria en Puerto Escondido.
Terrenos en Puerto Escondido
Un terreno te da el mayor control: eliges ubicación, diseño y tiempos, con espacio para crecer después. Si comparas lotes en Puerto Escondido, revisa los terrenos en venta en Puerto Escondido frente al mar.
Departamentos en venta
Los departamentos en venta en Puerto Escondido están listos para usarse antes. A cambio compartes edificio, áreas comunes y reglamento, así que léelo antes de comprometerte.
Casas en venta
Las casas en venta en Puerto Escondido te dejan mudarte antes, pero heredas el diseño y la obra de alguien más, así que pide una revisión a fondo.
Para que quede claro: Tres Aguas solo vende terrenos.
¿Quién puede comprar en Puerto Escondido? Mexicanos y extranjeros
Si eres mexicano, puedes comprar directamente a tu nombre, o a través de una sociedad o un fideicomiso si así te conviene.
Si eres extranjero, Puerto Escondido está dentro de la zona restringida, la franja costera donde un extranjero no puede escriturar directamente. Un comprador extranjero adquiere a través de un fideicomiso o, para proyectos comerciales u hoteleros, una sociedad mexicana.
Para todos aplica otra regla: los primeros 20 metros tierra adentro desde la pleamar son zona federal (ZOFEMAT) y no se pueden escriturar a un particular. Antes de comprar frente al mar, pide un deslinde que muestre dónde empieza tu terreno.
La residencia es un trámite aparte. Si piensas pasar temporadas largas aquí, revisa nuestras guías de visa de residente temporal y visa de residente permanente.
Para el proceso completo, lee cómo un extranjero compra terreno frente al mar en México. Las dudas más comunes están en nuestras preguntas frecuentes.
Cómo es la compra y cuánto cuesta escriturar
Paso a paso
Apartado. Eliges tu lote y lo apartas.
Revisión de documentos. Escrituras, uso de suelo y permisos.
Fideicomiso, si eres extranjero. Un banco fiduciario constituye el fideicomiso, con el permiso de la SRE.
Firma ante notario público. La escritura se firma ante el notario que formaliza la venta.
Inscripción. La escritura se inscribe en el Registro Público de la Propiedad.
Siempre puedes traer a tu propio abogado. Nuestro paso a paso para comprar un lote frente al mar explica cada etapa.
Gastos de escrituración
Los gastos de escrituración incluyen el impuesto sobre adquisición de inmuebles, los honorarios del notario, los derechos del Registro Público, el avalúo y, si aplica, el alta y la cuota anual del fideicomiso. Pide un estimado antes de firmar, porque los montos varían. Para más detalle, revisa cuánto cuesta un fideicomiso.
Financiamiento
El crédito bancario es sobre todo para mexicanos y, para terreno en la costa, la oferta varía. Los bancos por lo general no dan hipoteca a extranjeros. En Tres Aguas hay esquemas de pago flexibles según el lote, que se acuerdan caso por caso.
¿Quieres saber cuánto cuesta un lote y cómo se paga? Pídenos la lista de precios por WhatsApp.
Errores que conviene evitar
Antes de firmar cualquier cosa, lee los 7 errores al comprar bienes raíces frente al mar.
Por qué comprar terreno frente al mar en Tres Aguas
El terreno
Tres Aguas abarca 66 hectáreas (659,953.23 m²) de propiedad privada en Paraje Laguna de Agua Dulce, Bajos de Chila, San Pedro Mixtepec. El nombre viene de sus tres aguas: el Pacífico, la Laguna Agua Dulce y el Río Chila, con la Sierra Sur al fondo. Para quien busca terrenos frente al mar en Puerto Escondido, es una playa tranquila a minutos del pueblo. La zona federal ya está deslindada, así que sabes exactamente dónde empieza tu terreno.
Tipos de lote
- Gold Plus: frente al mar y con la laguna atrás, a MXN 13,000 por m².
- Gold: frente al mar, a MXN 9,000 por m².
- Silver: en la 3a y 4a hilera, a MXN 5,000 por m².
- Bronze: lotes interiores, a MXN 3,000 por m².
- Comercial: local abajo y vivienda arriba, a MXN 5,000 por m².
- Hotelero: tres lotes, dos frente al mar y uno frente a la laguna y el río, con precio a consultar.
Puedes comparar los seis tipos de lote en la página de terrenos.
Qué puedes construir
La renta vacacional tipo Airbnb está permitida en todos los lotes. Los lineamientos de arquitectura cuidan la armonía y son más flexibles que en muchos desarrollos. Los lotes comerciales funcionan para un negocio abajo y vivienda o rentas arriba; nuestro artículo sobre los negocios que Puerto Escondido necesita te da ideas. Las amenidades son de pago por uso.
Recorre el plan interactivo
El plan interactivo muestra cada lote por tipo y dónde queda entre el mar, la laguna y el río.
Cómo llegar: autopista Oaxaca-Puerto Escondido y aeropuerto
La nueva autopista Oaxaca-Puerto Escondido
La autopista Barranca Larga-Ventanilla abrió en febrero de 2024 y recortó el trayecto desde la ciudad de Oaxaca de unas seis horas y media a unas dos horas y media (BBC Travel, El Cronista).
- El aeropuerto. Pasó de unos 300,000 pasajeros en 2023 a casi un millón en 2025, según Aeropuertos Mexicanos (Aviation Week).
- Las rutas. United empezó a volar desde Houston en abril de 2025. Después llegaron WestJet desde Calgary, Air Canada desde Toronto y American desde Dallas/Fort Worth. Hay vuelos directos nacionales desde Ciudad de México, Guadalajara, Monterrey, Oaxaca y Tijuana.
- La nueva terminal. Está prevista para finales de 2026, con capacidad para más de 3 millones de pasajeros al año en su primera etapa, y una inversión de MXN 3,020 millones (2024 a 2028, según Proyectos México).
- El último tramo. Desde el aeropuerto, Tres Aguas está a unos 15 minutos al poniente por la Carretera Federal 200, con desvío al sur cerca de Bajos de Chila.
Preguntas frecuentes sobre bienes raíces en Puerto Escondido
¿Un extranjero puede comprar terreno en Puerto Escondido?
Sí. Puerto Escondido está dentro de la zona restringida de la costa, así que un comprador extranjero adquiere a través de un fideicomiso o, para proyectos comerciales u hoteleros, una sociedad mexicana. Si eres mexicano, puedes comprar directamente a tu nombre. Lee cómo un extranjero compra terreno frente al mar en México para conocer el proceso completo.
¿Conviene invertir en bienes raíces en Puerto Escondido?
Ninguna propiedad tiene plusvalía garantizada, pero el acceso a Puerto Escondido mejoró mucho. La nueva autopista desde la ciudad de Oaxaca abrió en 2024 y dejó el trayecto en unas dos horas y media, el aeropuerto recibió casi un millón de pasajeros en 2025 y la nueva terminal está prevista para finales de 2026. Antes de comprar, revisa escrituras, uso de suelo y permisos.
¿Cuál es la mejor zona para comprar en Puerto Escondido?
Depende de cómo quieras vivir. Zicatela es para quien busca olas avanzadas y vida nocturna, Carrizalillo es conocida por su ola para principiantes y La Punta por su ola intermedia y sus restaurantes. Al poniente, Bajos de Chila y Agua Dulce ofrecen terreno frente al mar, una costa más tranquila y el aeropuerto a pocos minutos.
¿Qué conviene más: terreno, casa o departamento?
Una casa o un departamento se pueden usar antes, mientras que un terreno te deja elegir la ubicación, el diseño y el momento de construir. Si quieres una casa frente al mar hecha a tu medida, el terreno suele ser la mejor opción. Compara cada tipo de lote en terrenos en venta frente al mar en Puerto Escondido.
¿Hay crédito hipotecario para comprar en Puerto Escondido?
El crédito bancario en México es principalmente para ciudadanos mexicanos y, para terreno en la costa, la oferta varía. Para compradores extranjeros, los bancos por lo general no otorgan hipotecas. En Tres Aguas hay esquemas de pago flexibles según el lote, que se acuerdan caso por caso.
¿Qué debo revisar antes de comprar un terreno en Puerto Escondido?
Confirma que el terreno sea propiedad privada y no ejidal, que la escritura y el certificado de libertad de gravamen estén en orden, que el predial esté al corriente y dónde empieza la zona federal de 20 metros. El terreno de Tres Aguas es propiedad privada. Antes de firmar, revisa los 7 errores al comprar bienes raíces frente al mar.
¿Cuánto se hace de Oaxaca a Puerto Escondido por la nueva autopista?
Unas dos horas y media. La autopista Barranca Larga-Ventanilla abrió en febrero de 2024 y recortó un trayecto que antes tomaba unas seis horas y media. Ya en la costa, Tres Aguas está a unos 15 minutos del aeropuerto, a 18 minutos del Centro y a 5 minutos de Bajos de Chila.
¿Necesito ser residente para comprar una propiedad en México?
No. Comprar una propiedad y obtener la residencia son trámites distintos, y ser dueño de un terreno no te da la residencia por sí solo. Si eres extranjero y planeas pasar temporadas largas en la costa, revisa nuestras guías de visa de residente temporal y visa de residente permanente.
¿Quieres conocer el terreno?
Pide la disponibilidad actual, el precio del lote que te interesa y una visita a la playa Agua Dulce.
¿Prefieres que te contactemos? Déjanos tu nombre y WhatsApp.
¿Prefieres correo? Escribe a colby@tresaguas.mx.
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Los precios son en pesos mexicanos por metro cuadrado a octubre de 2026 y pueden cambiar sin previo aviso. El equipo de ventas de Tres Aguas confirma superficies, precios y disponibilidad antes de cualquier acuerdo. Las representaciones y los diagramas son conceptuales y pueden ser modificados por el desarrollador.